תמא 38 המדריך המלא לדייר 

בחודש מרץ 2005 אושרה על ידי ממשלת ישראל תוכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38), הקובעת כי כלל המבנים אשר תוכננו טרם שנת 1980, מוגדרים כמבנים ה"עלולים לקרוס ברעידת אדמה". ממשלת ישראל קבעה בתוכנית כי לאור התחזיות שהוצגו בפניה כי רעידת אדמה עשויה להתרחש במועד קרוב, יש לחזק ולעבות את המבנים על מנת שלא יקרסו ברעידת אדמה ולמנוע פגיעות בנפש.

כפי שהוצג בפני הממשלה, המשאבים הכספיים לחיזוק ועיבוי המבנים הינם עצומים ולרוב האוכלוסייה אין את המשאבים הכספיים הנדרשים לכך. לאור האמור, היה ברור לממשלה כי לא ניתן לכפות על הדיירים לשאת בהוצאה הכבדה של חיזוק המבנה ובשל כך התקבלה ההצעה, כי במסגרת תמ"א 38 בעלי דירות אשר יהיו מעוניינים לחזק את הבניין ולהבטיח את חיי יקיריהם, יינתן להם אישור להקמת קומה נוספת בבניין, במסגרת תמ"א 38.

הקומה שתיבנה תימסר לידי הקבלן אשר יבצע את חיזוק ועיבוי המבנה בפני רעידת האדמה. על ידי האמור, הדיירים יקבלו בניין מחוזק ועמיד בפני רעידות אדמה וזאת ללא כל הוצאה כספית כלשהי מצידם , והקבלן יחזיר את הוצאותיו במכירת הדירות בקומה אחרונה שייבנה.

מה מקבלים הדיירים במסגרת תמ"א 38 ?

 דיירים אשר בוחרים לערוך הסכם לחיזוק המבנה על פי תמ"א 38, מעבירים בהסכמה את זכויותיהם על הגג לידי הקבלן על מנת שזה יבנה קומה נוספת, ובתמורה לכך מתחייב הקבלן לבצע: חיזוק יציבות המבנה כנגד רעידת אדמה כנדרש עפ"י תוכנית מתאר ארצית מס' 38 שיפור ושיפוץ חדר המדרגות כנדרש עפ"י תוכנית מתאר ארצית מס' 38 הוספת מעלית נוסעים שיפוץ חזיתות המבנה (קיימות עיריות אשר דורשות ציפוי המבנה) שיפוץ חדרי אשפה שיפור הגינה והחנייה הוספת חדרי ממ"ד (עלות גבוהה מאוד לקבלן) הרחבת דירות (מותנה בקווי בניין מהעירייה) מרפסת שמש על פי חוות דעת שמאית מוערך כי כתוצאה מהחיזוק והשיפוץ בבניין

עפ"י חוות דעת שמאית כתוצאה מביצוע תמ"א 38 בבניין, מוערך כי שוויה של כל דירה יושבח בכ- 30% וזאת ללא כל השקעה כספית מטעם הדיירים.

מספר כללי ברזל טרם חתימה עם קבלן:

 יש לזכור בראש ובראשונה כי העסקה עפ"י תמ"א 38 הינה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין. דיירי הבניין מוכרים לקבלן את זכויותיהם על גג הבניין. לאור האמור, פגישה ראשונה של הדיירים חייבת להיות עם עורך דין. על עורך הדין להסביר בפניכם את מהותה של התוכנית, החובות והזכויות הקיימות בה וללוות אותם באופן מלא ורציף.

טרם החתימה עם הקבלן במסגרת הסכם תמ"א 38:

בדקו מיהו הקבלן;

ודאו את יכולתו הכלכלית;

בקשו שיציג בפניכם פרויקטים קודמים אשר ביצע;

בדקו אם ביצע פרויקט קודם עפ"י תמ"א 38;

גשו לפרויקטים ובדקו שאכן הוא ביצע אותם;

נסו לברר עם הדיירים האם הם מרוצים מאופן ואיכות הבנייה. האם היו בעיות במהלך הבנייה האם קיימות בעיות לאחר תום הבנייה.;

ודאו כי הקבלן הינו קבלן רשום בפנקס הקבלנים;

ודאו כי יש בידיו פוליסת ביטוח;

ודאו כי הפוליסה תואמת את הנדרש עפ"י תמ"א 38;

ודאו כי יש בידיו את הכלים, היכולות האמצעים והעובדים לביצוע העבודה הנדרשת.

>עורך דין :

אל תיגשו לעסקה טרם התייעצות עם עורך דין. התייעצו עם עורך דין בעל ניסיון והבנה בתחום. ודאו כי הוא מלווה אתכם עד לסיום הפרויקט. דרשו מהקבלן כי את שכר טרחת עורך הדין מטעמכם יישא הקבלן, במסגרת יישום הסכם תמ"א 38.

לאחר בדיקת כשירותו של הקבלן וטרם החתימה על ההסכם ודאו כי קיימים בהסכם התנאים הבאים:

פרטי הקבלן:

רשמו את פרטיו המדויקים של הקבלן, מספר החברה, כתובתה והמוסמך לחתום בשם החברה ולחייב אותה בהסכם. הצהרת הקבלן כי בדק את המקום וכי יש ביכולתו לבצע את העבודות הנדרשות עפ"י תמ"א 38.

היתר בנייה:

ערכו תנאי מתלה להסכם, כי הסכם זה ייכנס לתוקף רק עם קבלת היתר בנייה מטעם העירייה לביצוע העבודות הנדרשות בהתאם לתמ"א 38. פירוט העבודות: פרטו באופן מדויק ככל הניתן את פרטי העבודות אליהם מחויב הקבלן לבצע בהתאם ל תמ"א 38. משמע, פרטו בין היתר את סוג השיפוץ, סוג החיזוק, מה כולל השיפוץ הפנימי, מה בדיוק יוחלף ובמה, איזה סוג מעלית תותקן, מה גודלה ומה כושר הנשיאה שלה במשקל. אם הקבלן מצבע חנייה נוספת, היכן תמוקם החנייה ועוד ועוד.

מועדי ביצוע העבודות :

ודאו כי ביצוע התוספות על הגג בהתאם לתמ"א 38 יבוצעו רק לאחר שסיים הקבלן את ביצוע חיזוק המבנה על פי תמ"א 38. קבעו מועדים לסיום העבודות. במידה והקבלן מאחר בסיום העבודה קבעו קנסות בגין האיחורים.

מועד תחילת העבודות:

ודאו כי הקבלן מחויב להתחיל את עבודתו תוך זמן ספציפי ממועד קבלת היתר הבנייה כנדרש עפ"י תמ"א 38. ודאו כי הקבלן מחויב לבצע הגשת כל הבקשות לקבלת היתר בנייה תוך זמן ספציפי מהמועד בו חתמתם על ההסכם עימו. מועד סיום העבודה במסגרת הסכם תמ"א 38 קבעו מועד סביר לסיום העבודות והדגישו בפני הקבלן כי במידה ולא יעמוד במועד תעמוד לכם הזכות לחילוט (מימוש) ערבות או לקנוס את הקבלן בפיצוי יומי בגין כל יום איחור.

ערבויות:

 דרשו מהקבלן ערבות בנקאית להבטחת כלל העבודות אשר נדרשות עפ"י ההסכם והקבועות על פי תמ"א 38. זכרו כי הערבות נועדה להבטיח את סיום העבודה במידה והקבלן יפסיק את עבודותיו /או לחילופין עלות סילוק העבודה אותה החל הקבלן אך לא סיים.

רישום ותיקון צו הבית המשותף:

ודאו כי הקבלן יהיה אחראי לתיקון צו רישום הבית המשותף, ורישום הדירות החדשות בהתאם לתמ"א 38. דרשו שהגג שיוצר מעל כל אחת מהדירות החדשות וחדר המדרגות יהוו רכוש משותף.

המערכות על גג הבניין:

דאגו שיצוין בהסכם כי הקבלן אחראי להעביר על חשבונו את כל המערכות הקיימות על גג הבניין לגג החדש ובכלל זה את המערכות הסולאריות, האנטנות והצלחות הלויניות ולהקצות להם מקום על פי תקן והוראות תמ"א 38. ודאו כי הקבלן אחראי שבכל הדירות בעלות מערכות מים סולריות, תהיה הספקת מים חמים רצופה פרט למספר שעות בעת העברת המערכות,דרישת רציפות הפעולה מתייחסות גם להעברת האנטנות והצלחות הלוויניות.

מסים ותשלומים:

ודאו כי קיים סעיף המציין כי כל המיסים בגין העסקה באופן מלא ומוחלט, יחולו על הקבלן.

טיב החמרים והעבודה :

 דרשו שהקבלן ישתמש בחומרים המיועדים לביצוע המבנה בהתאם לאמור במפרטים ובתכניות וכי כל החומרים למיניהם יהיו חדשים ויתאימו לדרישות התקנים והוראות תמ"א 38.

פגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבניה:

קבעו עם הקבלן את שעות וימי העבודה על מנת לצמצם עד כמה שאפשר את המטרד לדיירים.

ביטוח על ידי הקבלן:

ודאו כי בהסכם קיים תנאי כי הקבלן יבטח, על חשבונו, לטובתו ולטובת הדירים יחדיו, את המבנה לרבות: החומרים, הציוד, המתקנים וכל דבר אחר שהובא למקום המבנה לצורך ביצוע העבודות, במלוא ערכו מזמן לזמן, נגד כל נזק ו/או אבדן למשך כל תקופת ביצוע העבודות, מפני נזק ו/או אבדן העלולים להיגרם, במישרין או בעקיפין, תוך כדי ביצוע העבודות לגופו ו/או לרכושו של כל אדם, לרבות עובדי הקונה , קבלני המשנה ועובדיהם, הדיירים ובני משפחותיהם וכל אדם אחר שימצא בבניין. טרם תחילת העבודה, ודאו כי קיים בידיכם העתק מפוליסת הביטוח העומד בתנאי ההסכם ותמ"א 38.